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diritto di prelazione, i diritti del confinante


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ciao gente! scusate se apro un topic al volo ma è una cosa urgente, mi servono pareri consigli e su cosa stare attento a dire non dire, stasera è saltato fuori tramite una telefonata ridicola di un agente immobiliare, il quale stava trattando la vendita di un terreno confinante al mio, il quale era convinto che non mi interessasse la cosa, alchè sono scattato, sono mesi che cerco qualcosa in zona, mesi che cerco di velocizzare le pratiche burocratiche per poter costruire una casetta di legno dove vivere, e questo terreno mi fa gola eccome! un altro ettaro e arrivo a 3, il minimo richiesto qui per costruire ad un coltivatore diretto.

 

però la situazione è strana, chi la deve comprare è un ragazzo che da poco meno di un anno la gestisce, non ha quindi guadagnato diritto lui di prelazione come affittuario perchè sotto i 2 anni, e tutti han dato per scontato che ai vicini non gli interessasse, il proprietario stesso, che sarebbe da dirgliene quattro...

 

ma vabbè... quello che chiedo, e umilmente con una certa urgenza se potete rispondermi, visto che domani ho un incontro con l'immobiliare di cui sopra e il presunto acquirente, cosa devo fare per poter esercitare il diritto di prelazione, come non farmi fregare sul prezzo, e come potrebbero scavalcarmi, e sopratutto come posso guadagnare tempo per acquistare il terreno, visto che non sono stato informato per tempo ora non posso mettermi a vendere casa a due soldi per sbrigarmi!

 

potete aiutarmi, scusate il termine urgenza, ma questa è una guerra! O0

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ciao gente! scusate se apro un topic al volo ma è una cosa urgente, mi servono pareri consigli e su cosa stare attento a dire non dire, stasera è saltato fuori tramite una telefonata ridicola di un agente immobiliare, il quale stava trattando la vendita di un terreno confinante al mio, il quale era convinto che non mi interessasse la cosa, alchè sono scattato, sono mesi che cerco qualcosa in zona, mesi che cerco di velocizzare le pratiche burocratiche per poter costruire una casetta di legno dove vivere, e questo terreno mi fa gola eccome! un altro ettaro e arrivo a 3, il minimo richiesto qui per costruire ad un coltivatore diretto.

 

però la situazione è strana, chi la deve comprare è un ragazzo che da poco meno di un anno la gestisce, non ha quindi guadagnato diritto lui di prelazione come affittuario perchè sotto i 2 anni, e tutti han dato per scontato che ai vicini non gli interessasse, il proprietario stesso, che sarebbe da dirgliene quattro...

 

ma vabbè... quello che chiedo, e umilmente con una certa urgenza se potete rispondermi, visto che domani ho un incontro con l'immobiliare di cui sopra e il presunto acquirente, cosa devo fare per poter esercitare il diritto di prelazione, come non farmi fregare sul prezzo, e come potrebbero scavalcarmi, e sopratutto come posso guadagnare tempo per acquistare il terreno, visto che non sono stato informato per tempo ora non posso mettermi a vendere casa a due soldi per sbrigarmi!

 

potete aiutarmi, scusate il termine urgenza, ma questa è una guerra! O0

 

Purtroppo non posso aiutarti con precisione ma di sicuro a pari prezzo da come l'hai messa tu, il diritto d'acquistarla appartiene a te.

E comunque che io sappia prima di venderlo ad altri dovrebbero far firmare a tutti i confinanti che possono esercitare il diritto di prelazione

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Che io sappia il diritto di prelazione spetta prima all'affittuario coltivatore diretto, poi al confinante coltivatore diretto.

Quindi purtroppo non è il tuo caso, è anche vero però che se gli altri confinanti non sono interessati avresti comunque te la precedenza.

Attento però all'affittuario, cito da qui: Prelazione Agraria

Negli ultimi anni la Corte di Cassazione ha avuto modo di pronunciarsi sull’argomento, e richiamandosi alla lettera della legge ha espressamente affermato che il confinante non ha diritto di prelazione quando il terreno è affittato a un coltivatore diretto, indipendentemente dal fatto che siano trascorsi i due anni necessari perché questo acquisti a sua volta il diritto di prelazione (Cass. 10626/1998). Questo orientamento ha trovato conferma anche recentemente (Cass. 10227/2001). La Suprema Corte ha comunque chiarito che, pur non essendo richiesto il termine biennale, perché venga meno la prelazione del confinante è necessario che l’affitto non abbia un carattere di precarietà, tale da far presumere che sia stato predisposto al solo fine di eludere le norme sulla prelazione. Non è sufficiente, quindi, un contratto di affitto frettolosamente stipulato nell’imminenza della vendita, né tantomeno può assumere rilevanza un insediamento di fatto nella coltivazione del fondo, cioè in assenza di regolare contratto di affitto. Inoltre, resta fermo il diritto di prelazione del confinante quando l’affittuario, già prima della vendita, ha rinunciato a proseguire nell’affitto, anche se il rilascio del fondo avviene in una data successiva. Non sarà facile, insomma, approfittare dell’orientamento della giurisprudenza per eludere la prelazione del confinante. Tuttavia, la mancanza di un rigido termine biennale renderà possibile, in alcuni casi, accelerare la vendita del fondo senza esporsi alla prelazione, specialmente quando l’acquirente è lo stesso affittuario.
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no no io sono il vicino coltivatore diretto, esiste un tizio che lavora la terra da meno di un anno ma credo sia tutto in nero, o comunque sotto i 2 anni sicuramente... mo se vogliono fregarmi la terra la venderà a lui ma tra un anno... è pesante come gestione del vicinato... pesante proprio come situazione... non so cosa fare, se impormi o lasciar perdere, ma io sono a dir poco in bisogna di quell'ettaro, avrei meno speso per costruirmi casa, arrivo a 3 ettari e tanta ma tantaaaaa meno burocrazia nei permessi!...

 

quindi un primo modo come fregarmi l'ho trovato...

 

un ringraziamento all'utente roby per l'articolo che mi ha passato, grazie di cuore!

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si non scrive quasi mai mi ha detto ci segue soltanto e per questo è due volte meritevole nell'avermi dato una mano...

 

ok, signori, ci vado giu pesante? cosa ho da perdere, quello qui non ci vive, i dispetti puo farmeli lo stesso, sono moderatamente incavolato...

 

sono stufo de ste situazioni dalle mie parti, ce fosse uno ma dico uno che me da na mano, toh, devo vendere ti interessa, ce voleva tanto?

 

che razza di gente che c'è in italia e poi ci lamentiamo... scusate lo sfogo...

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Scusa la domanda, ma in che rapporti stai con il tuo confinante (il proprietario del fondo)? Considera che in queste situazioni c'e' il rischio del gioco al rialzo, se l'agenzia gli offre di piu', sei fregato lo stesso anche se hai il diritto di prelazione; infatti tale diritto dovrebbe sussistere (se non e' cosi' correggetemi) se tu paghi il prezzo richiesto dal proprietario, ma se l'agenzia alza il tiro e tu non ci arrivi, penso che perdi l'occasione, per questo ti chiedevo in che rapporti stai con il proprietario del fondo, potresti parlargli prima dell'accordo e spiegargli le tue motivazioni altrimenti si entra in un girone di ripicche e rilanci d'offerta che non giovano a nessuno, soprattutto a te che sei in acque profonde e che a quanto ho capito aspetti di vendere casa per fare acquisti. Il mio consiglio e' di chiedere al proprietario del fondo un accordo con te nell'attesa di rientrare dei capitali con la vendita della casa ed a casa venduta e soldi in tasca, gli compri il fondo, altrimenti lascia stare ed attendi altre occasioni, non conviene giocare al rialzo con le agenzie immobiliari, che tra l'altro appena aquistano fanno subito approvare un progettino di rimessa agricola sul fondo in modo da aumentarne il valore..... A me e' successo cosi' con un confinante.... Un saluto, Angelo.

 

P.S.: In tempo di crisi, ogniuno per se e Dio per tutti.

Modificato da njoule
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Indubbiamente tu hai attualmente il diritto di prelazione, che potrebbero far decadere se aspettano il tempo per farlo maturare a chi conduca attualmente il fondo.

Ora il mio consiglio è senti quanto voglio, valuta se ritieni congruo compralo tu altrimenti:

Non dire niente aspetta che facciano il preliminare in modo da fissare il prezzo, poi agisci per far valere il diritto di prelazione.

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Indubbiamente tu hai attualmente il diritto di prelazione, che potrebbero far decadere se aspettano il tempo per farlo maturare a chi conduca attualmente il fondo.

Ora il mio consiglio è senti quanto voglio, valuta se ritieni congruo compralo tu altrimenti:

Non dire niente aspetta che facciano il preliminare in modo da fissare il prezzo, poi agisci per far valere il diritto di prelazione.

 

esatto!

FUNZIONA COSI:

 

loro possono anche andare avanti con la vendita, ma prima di concludere devono farti firmare la rinuncia alla prelazione.

 

a quel punto tu puoi dire: io non rinuncio alla prelazione e alla stessa cifra che offrono loro la terra la compro io. :nutkick:

 

a quel punto se loro vogliono la terra devono fare un'offerta al rialzo di almeno il 25% in più, che di solito è spropositata rispetto al valore reale e quindi difficilmente avviene. e comunque sulla nuova offerta dovranno ancora passare tramite la tua firma.:nutkick::nutkick:

 

problemi non ne hai è assolutamente un tuo diritto e

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grazie dei consigli...

 

oggi siamo riusciti a trovare un accordo di massima, questi avevano già fatto il compromesso, quindi ora ci vorrà un legale, a spese loro si intende, per sciogliere il nodo, io per 25.000 euro un ettaro di terra con uliveto pozzo e pianeggiante me lo prendo, ho comunicato di non rinunciare al diritto di prelazione, che mi interessa, e dato che sono stato informato solo all'ultimo esigo e pretendo che i tempi per l'acquisto li detto io.

 

se avessi saputo a gennaio che vendeva avrei messo in vendita l'appartamento subito e lo avrei già venduto da mo e ad un prezzo migliore di quello di oggi! O0

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Più avanti vanno e meglio è per te. Attento potrebbe essere anche un giochetto per alzarti il prezzo. Se hanno fatto un preliminare quello devi pagare. Per quanto riguarda i legali se dovessero entrare in mezzo sono cavoli per tutti perchè vi mangeranno un sacco di soldi sono cose che vanno avanti minimo due lustri.

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grazie dei consigli...

 

oggi siamo riusciti a trovare un accordo di massima, questi avevano già fatto il compromesso, quindi ora ci vorrà un legale, a spese loro si intende, per sciogliere il nodo, io per 25.000 euro un ettaro di terra con uliveto pozzo e pianeggiante me lo prendo, ho comunicato di non rinunciare al diritto di prelazione, che mi interessa, e dato che sono stato informato solo all'ultimo esigo e pretendo che i tempi per l'acquisto li detto io.

 

se avessi saputo a gennaio che vendeva avrei messo in vendita l'appartamento subito e lo avrei già venduto da mo e ad un prezzo migliore di quello di oggi! O0

 

 

Non serve un legale, loro devono mandarti per Raccomandata il compromesso e tu entro 30 gg devi comunicare che intendi avvalenrti del diritto di prelazione. Loro poi comunicheranno all'altro compratore che ti sei avvalso del diritto di prelazione.

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Si ma questo avviene prima di vendere. Se invece hanno già venduto e non sentono ragione voglio vedere se non servono gli avvocati. Davani a casa mia hanno venduto e non hanno detto niente all'affittuario e adesso sono in causa già da tre anni e hanno fatto solo un udienza

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Da quello che so io il notaio al momento dell'atto chiede se ci sono confinati con diritto di prelazione.

Se questo c'è si deve avere ho firme ho aspettare il tempo.

Mentre se non ci sono persone con diritti, si va avanti....

In genere visto che si fa anche il preliminare davanti al notaio si fa tutto all'ora....

 

Per il dichiarare meno del valore, non penso ci siano pandoli che lo fanno ancora.

Almeno fino a quando c'è la PPC....

Che da quello che so ha i mesi contati........

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gli avvocati servono a loro per sciogliere il compromesso senza dolori, io non c'entro nulla, io mi porto dietro l'avvocato perchè non voglio sentirmi chiedere di firmare nulla se non l'esercizio della prelazione.

 

e sopratutto esigo che ora rispettino i miei tempi non posso regalare la mia casa sottocosto per comprargli la terra, la cazzata l'han fatta loro perchè devo pagare io...

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Confermo...... Anche io quando comprai a suo tempo il confinante voleva il diritto di prelazione, pero' io avevo il denaro e lui no, e siccome la vendita andava chiusa, ho comprato io. Il tempo gioca a tuo sfavore, mi spiace ma e' cosi'; ma non potresti chiedere un prestito in banca per l'acquisto? Poi quando vendi casa ripiani il debito!

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non ho accesso al credito bancario, anche se ho un appartamento in affitto a roma e uno in vendita non ho reddito dimostrabile sufficente per loro.

 

li farò sudare per 2 mesi, e se proprio mi appello al fatto che ho un anno di tempo per riscattare il terreno da qualunque proprietario. anche se non è cosi semplice.

 

:clapclap::clapclap::clapclap:

 

che poi ad essere sincero sta situazione mi lascia un po amareggiato per chi ci va in mezzo, un altro ragazzo come me che stava comprando e per come si sono comportati i proprietari, io non esisto?

 

ah si... :perfido:

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Il fatto non e' che non esisti, ma in tempo di crisi chi vende lo fa per necessita' di denaro subito, quindi se puoi compri se no stai al palo; cosa vuol dire che li farai sudare per due mesi? Se il venditore vende o acquisti tu o un'altro, non penso che gli altri stiano ai tuoi comodi... Scusa se sono cosi' crudo, ma e' la legge di mercato..... Si acquista moneta sonante, no a babbo morto!!! In ogni caso mi sembra strano che tu non possa avere credito dalla banca, in fin dei conti potresti chiedere un mutuo per l'acquisto di un solo ettaro e mettere gli altri due come ipoteca, poi appena venduta la casa estingui il mutuo e l'ipoteca sui terreni, non mi sembra tanto difficile, in fin dei conti stai acquistando proprieta', di solito alla banche basta fornire il compromesso..... Prova a fare un giro in piu' banche vedrai che la soluzione la trovi. Poi Nel caso peggiore potresti chiedere ai tuoi familiari o suoceri, di aprire un mutuo a nome loro che poi ripagheresti tu.

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  • 1 anno dopo...

Chiedo una curiosità, se io fossi l'unico avente diritto di prelazione sui 4 lati di confine di un fondo all'interno della mia azienda e se il proprietario del fondo in oggetto volesse vendere ma non a me, però per legge deve farmi firmare la rinuncia alla prelazione, io potrei non firmare e tirare per le lunghe la compravendita??

Oppure sarei obbligato a firmare?? mi ci porterebbero di forza a firmare?? o decadrebbe il mio diritto di prelazione??

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falco tu hai il diritto di prelazione, sia che lui voglia, sia che lui non voglia vendertela. Il diritto vale su qualunque persona coltivatore diretto e non che intenda acquistare.

L'unica regola è che ha più diritti il coltivatore diretto che coltiva da almeno 2 anni quella particella.

 

Per capirci, se quella particella in oggetto è stata regolarmente affittata e coltivata da un coltivatore diretto da almeno 2 anni lui può prenderla valendo più del tuo diritto di confinante.

spero di essere stato chiaro. :)

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ad essere persone oneste prima di vendere qualcosa te lo vengono a dire, in maniera da mettere le cose in chiaro.

 

se invece si fa una compravendita e chi aveva diritto di acquistare maggiore di chi ha comprato, può far rivalere il suo diritto acquistando il terreno al prezzo indicato sul contratto entro, se non erro, un anno dalla compravendita.

 

se poi qualcuno scrive sul contratto un prezzo minore a quello effettivamente pagato, meglio per te e peggio per loro.

 

 

il primo ad aver diritto è l'affittuario, poi i vari confinanti.

 

 

in generale, quando si hanno a che fare con cose del genere, sarebbe sempre meglio mettere le cose in chiaro con tutti gli interessati, per evitare malumori ed incomprensioni (oltre a qualche fregatura)

 

 

ciao

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Forse se no ho capito male falco intendeva dire qualcosa sulla questione della firma della prelazione: Da quello che mi risulta ti deve essere notificata con raccomandata l'eventuale preliminare di compravendita con il prezzo che tu puoi accettare facendo valere la tua prelazione decorsi però trenta giorni dalla notifica la stessa si intende rifiutata e pertanto il venditore è libero di vendere ad altro acquirente.

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