Diritto di prelazione

[superbilly1973]

15 ore fa, dino62 ha scritto:

 

Un aspetto molto controverso riguarda la sussistenza del diritto di prelazione in capo al confinante in presenza di un affittuario. Abbiamo visto che l’affittuario, quando coltiva il fondo da almeno due anni, ha sempre il diritto di prelazione. Il confinante, invece, ha diritto di prelazione solo quando manca l’affittuario. Secondo la legge, quindi, la semplice circostanza che il terreno sia concesso in affitto a un altro coltivatore diretto fa venire meno il diritto di prelazione del confinante. Non è prevista una durata minima del contratto di affitto, né tantomeno è richiesto il termine dei due anni, a cui la legge ricollega soltanto il sorgere del diritto di prelazione dell’affittuario. Quindi, se un terreno è concesso in affitto a un coltivatore diretto da meno di due anni, l’affittuario non ha diritto di prelazione, ma non ce l’ha neppure il confinante. Il risultato, forse paradossale, è che il terreno può essere alienato liberamente.

La

articolo di un Notaio

scusa ma quando dice che affittuario ha sempre diritto di prelazione e poi quando dice che se un terreno è concesso in affitto a un coltivatore diretto , l'affittuario non ha diritto di prelazione a cosa si riferisce se non c'è una vendita ma solo un secondo affitto? Cioè non capisco il senso e mi fa venire dubbi su tutto l'articolo.

[cri86]

Perché l'imprenditore agricolo professionale non ha prelazione sui terreni presi in affitto

[dino62]

11 ore fa, superbilly1973 ha scritto:

scusa ma quando dice che affittuario ha sempre diritto di prelazione e poi quando dice che se un terreno è concesso in affitto a un coltivatore diretto , l'affittuario non ha diritto di prelazione a cosa si riferisce se non c'è una vendita ma solo un secondo affitto? Cioè non capisco il senso e mi fa venire dubbi su tutto l'articolo.

Leggi bene,non dice questo

[tripleboss]

 

Un aspetto molto controverso riguarda la sussistenza del diritto di prelazione in capo al confinante in presenza di un affittuario. Abbiamo visto che l’affittuario, quando coltiva il fondo da almeno due anni, ha sempre il diritto di prelazione. Il confinante, invece, ha diritto di prelazione solo quando manca l’affittuario. Secondo la legge, quindi, la semplice circostanza che il terreno sia concesso in affitto a un altro coltivatore diretto fa venire meno il diritto di prelazione del confinante. Non è prevista una durata minima del contratto di affitto, né tantomeno è richiesto il termine dei due anni, a cui la legge ricollega soltanto il sorgere del diritto di prelazione dell’affittuario. Quindi, se un terreno è concesso in affitto a un coltivatore diretto da meno di due anni, l’affittuario non ha diritto di prelazione, ma non ce l’ha neppure il confinante. Il risultato, forse paradossale, è che il terreno può essere alienato liberamente.

La

articolo di un Notaio

Sembra assurdo.

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[giusepp1]

Ho dovuto rileggere l'articolo più volte per capire d'aver capito bene. Mi pare assurdo che il discrimine sia esclusivamente il tempo

[dino62]

7 ore fa, giusepp1 ha scritto:

Ho dovuto rileggere l'articolo più volte per capire d'aver capito bene. Mi pare assurdo che il discrimine sia esclusivamente il tempo

 

Non è  il tempo,è  l'affittuario .

[giusepp1]

Per poter vendere a chi mi pare basta affittare ad un coltivatore diretto e poi vendere entro i 2 anni da tale contratto. Qui rileva il tempo più che l'affittuario. Comunque sono robe da matti

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[superbilly1973]

9 ore fa, dino62 ha scritto:

Non è  il tempo,è  l'affittuario .

Quindi riepilogando, io affitto ad un coltivatore diretto , il quale ovviamente non vuole acquistare il terreno, e poi dopo due anni posso vendere a chi voglio ma entro quanto tempo? Ma non sarebbe più semplice fare contratto al futuro acquirente e chiudere l'acquisto alla scadenza del contratto? Ovviamente i soldi al contratto di vendita e non in quello di affitto

[giusepp1]

Mi sono preso la briga di andare a rintracciare l'articolo. Qui sopra è stato riportato uno stralcio che fa da premessa, se così vogliamo dire, ma la parte significativa, comprendente prassi applicativa e indicazione di sentenze di cassazione, è stata omessa.

Riporto stralcio e link https://notaiocolangeli.it/terreni-e-agricoltura/prelazione-agraria/#:~:text=Il%20confinante%2C%20invece%2C%20ha%20diritto,diritto%20di%20prelazione%20del%20confinante.

"La prassi, per motivi cautelari, è orientata nel ritenere necessario il trascorrere dei due anni per il venir meno del diritto di prelazione del confinante, pur in mancanza di una previsione legislativa in tal senso. Una volta passati i due anni, sorge il diritto di prelazione in capo all’affittuario, e certamente il confinante non può più avanzare pretese. Quando l’acquirente è proprio l’affittuario, seguendo questa strada gli si garantisce la massima tutela. E accade anche che il contratto di affitto sia stipulato proprio al fine di evitare la prelazione del confinante, e che la compravendita sia appositamente rimandata allo scadere dei due anni.
Negli ultimi anni la Corte di Cassazione ha avuto modo di pronunciarsi sull’argomento, e richiamandosi alla lettera della legge ha espressamente affermato che il confinante non ha diritto di prelazione quando il terreno è affittato a un coltivatore diretto, indipendentemente dal fatto che siano trascorsi i due anni necessari perché questo acquisti a sua volta il diritto di prelazione (Cass. 10626/1998). Questo orientamento ha trovato conferma anche recentemente (Cass. 10227/2001). La Suprema Corte ha comunque chiarito che, pur non essendo richiesto il termine biennale, perché venga meno la prelazione del confinante è necessario che l’affitto non abbia un carattere di precarietà, tale da far presumere che sia stato predisposto al solo fine di eludere le norme sulla prelazione. Non è sufficiente, quindi, un contratto di affitto frettolosamente stipulato nell’imminenza della vendita, né tantomeno può assumere rilevanza un insediamento di fatto nella coltivazione del fondo, cioè in assenza di regolare contratto di affitto. Inoltre, resta fermo il diritto di prelazione del confinante quando l’affittuario, già prima della vendita, ha rinunciato a proseguire nell’affitto, anche se il rilascio del fondo avviene in una data successiva. Non sarà facile, insomma, approfittare dell’orientamento della giurisprudenza per eludere la prelazione del confinante. Tuttavia, la mancanza di un rigido termine biennale renderà possibile, in alcuni casi, accelerare la vendita del fondo senza esporsi alla prelazione, specialmente quando l’acquirente è lo stesso affittuario."


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[dino62]

7 ore fa, superbilly1973 ha scritto:

Quindi riepilogando, io affitto ad un coltivatore diretto , il quale ovviamente non vuole acquistare il terreno, e poi dopo due anni posso vendere a chi voglio ma entro quanto tempo? Ma non sarebbe più semplice fare contratto al futuro acquirente e chiudere l'acquisto alla scadenza del contratto? Ovviamente i soldi al contratto di vendita e non in quello di affitto

Bi!ly di solito  qui da me uno che vuole vendere è  per monetizzare subito,quindi o chiedi ai confinanti se interessati o trovi altro,molti confinanti quando vai a chiedere ti dicono  ma devo pensarci,forse,vediamo,non ti fanno offerte perché aspettano di vedere preliminare che fai con altro è poi ti dicono.. Sono interessato la voglio prendere io,allora io faccio contratto di affitto con una terza persona c.d. è se il confinante la vuole condurre,aspetta fine contratto o paga buona uscita.

Modificato 6 Aprile 2022 da dino62

[mandorleto]

6 ore fa, dino62 ha scritto:

Bi!ly di solito  qui da me uno che vuole vendere è  per monetizzare subito,quindi o chiedi ai confinanti se interessati o trovi altro,molti confinanti quando vai a chiedere ti dicono  ma devo pensarci,forse,vediamo,non ti fanno offerte perché aspettano di vedere preliminare che fai con altro è poi ti dicono.. Sono interessato la voglio prendere io,allora io faccio contratto di affitto con una terza persona c.d. è se il confinante la vuole condurre,aspetta fine contratto o paga buona uscita.

Fittuario coltivatore diretto e non imprenditore agricolo! Giusto?

Modificato 6 Aprile 2022 da mandorleto

[dino62]

21 ore fa, mandorleto ha scritto:

Fittuario coltivatore diretto e non imprenditore agricolo! Giusto?

Si,da quello che ho letto in vari articoli.

[tripleboss]

Mi sono preso la briga di andare a rintracciare l'articolo. Qui sopra è stato riportato uno stralcio che fa da premessa, se così vogliamo dire, ma la parte significativa, comprendente prassi applicativa e indicazione di sentenze di cassazione, è stata omessa.

Riporto stralcio e link https://notaiocolangeli.it/terreni-e-agricoltura/prelazione-agraria/#:~:text=Il%20confinante%2C%20invece%2C%20ha%20diritto,diritto%20di%20prelazione%20del%20confinante.

"La prassi, per motivi cautelari, è orientata nel ritenere necessario il trascorrere dei due anni per il venir meno del diritto di prelazione del confinante, pur in mancanza di una previsione legislativa in tal senso. Una volta passati i due anni, sorge il diritto di prelazione in capo all’affittuario, e certamente il confinante non può più avanzare pretese. Quando l’acquirente è proprio l’affittuario, seguendo questa strada gli si garantisce la massima tutela. E accade anche che il contratto di affitto sia stipulato proprio al fine di evitare la prelazione del confinante, e che la compravendita sia appositamente rimandata allo scadere dei due anni.
Negli ultimi anni la Corte di Cassazione ha avuto modo di pronunciarsi sull’argomento, e richiamandosi alla lettera della legge ha espressamente affermato che il confinante non ha diritto di prelazione quando il terreno è affittato a un coltivatore diretto, indipendentemente dal fatto che siano trascorsi i due anni necessari perché questo acquisti a sua volta il diritto di prelazione (Cass. 10626/1998). Questo orientamento ha trovato conferma anche recentemente (Cass. 10227/2001). La Suprema Corte ha comunque chiarito che, pur non essendo richiesto il termine biennale, perché venga meno la prelazione del confinante è necessario che l’affitto non abbia un carattere di precarietà, tale da far presumere che sia stato predisposto al solo fine di eludere le norme sulla prelazione. Non è sufficiente, quindi, un contratto di affitto frettolosamente stipulato nell’imminenza della vendita, né tantomeno può assumere rilevanza un insediamento di fatto nella coltivazione del fondo, cioè in assenza di regolare contratto di affitto. Inoltre, resta fermo il diritto di prelazione del confinante quando l’affittuario, già prima della vendita, ha rinunciato a proseguire nell’affitto, anche se il rilascio del fondo avviene in una data successiva. Non sarà facile, insomma, approfittare dell’orientamento della giurisprudenza per eludere la prelazione del confinante. Tuttavia, la mancanza di un rigido termine biennale renderà possibile, in alcuni casi, accelerare la vendita del fondo senza esporsi alla prelazione, specialmente quando l’acquirente è lo stesso affittuario."


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Bravo bell'estratto, con numeri e anni delle sentenze.

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[Marbury]

Buongiorno, sto per acquistare tre terreni vicini tra loro coltivati a Prato per un totale di 4,5 ettari. Il geometra mi ha detto che la notifica va inviata solo all'agricoltore che li lavora e che ha diritto di prelazione. Secondo lui i confinanti non vanno avvisati. Il problema è che vengono lavorati da 4 anni in comodato d'uso gratuito senza contratti. Il geometra dice che per la legge è come se fosse affittuario lo stesso e che gli è già capitato un caso simile dove un agricoltore che lavorava i terreni, senza contratto scritto, ha fatto valere la prelazione. Voi che ne pensate?

[cri86]

Se c'è un comodato d'uso,non vale la prelazione 

[valeriol25]

1 ora fa, Marbury ha scritto:

Buongiorno, sto per acquistare tre terreni vicini tra loro coltivati a Prato per un totale di 4,5 ettari. Il geometra mi ha detto che la notifica va inviata solo all'agricoltore che li lavora e che ha diritto di prelazione. Secondo lui i confinanti non vanno avvisati. Il problema è che vengono lavorati da 4 anni in comodato d'uso gratuito senza contratti. Il geometra dice che per la legge è come se fosse affittuario lo stesso e che gli è già capitato un caso simile dove un agricoltore che lavorava i terreni, senza contratto scritto, ha fatto valere la prelazione. Voi che ne pensate?

Anche secondo me il comodato non vale nulla.  E se affittato devono passare almeno 2 anni.  Comunque se il proprietario te lo vuole vendere basta mandare una raccomandata all'agricoltore che esca dal campo e poi compri te

[Domyx]

Buongiorno, sto per acquistare tre terreni vicini tra loro coltivati a Prato per un totale di 4,5 ettari. Il geometra mi ha detto che la notifica va inviata solo all'agricoltore che li lavora e che ha diritto di prelazione. Secondo lui i confinanti non vanno avvisati. Il problema è che vengono lavorati da 4 anni in comodato d'uso gratuito senza contratti. Il geometra dice che per la legge è come se fosse affittuario lo stesso e che gli è già capitato un caso simile dove un agricoltore che lavorava i terreni, senza contratto scritto, ha fatto valere la prelazione. Voi che ne pensate?

Magari se il geometra facesse il geometra si eviterebbero tanti problemi.
Affidati a qualcuno che conosca la materia.
I casini nascono poi.

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[Anto97]

Buongiorno, sto per acquistare tre terreni vicini tra loro coltivati a Prato per un totale di 4,5 ettari. Il geometra mi ha detto che la notifica va inviata solo all'agricoltore che li lavora e che ha diritto di prelazione. Secondo lui i confinanti non vanno avvisati. Il problema è che vengono lavorati da 4 anni in comodato d'uso gratuito senza contratti. Il geometra dice che per la legge è come se fosse affittuario lo stesso e che gli è già capitato un caso simile dove un agricoltore che lavorava i terreni, senza contratto scritto, ha fatto valere la prelazione. Voi che ne pensate?

Anche secondo me non vale la prelazione con il comodato d’uso. Purtroppo con i se e con i ma ci si trova nei casini e Siccome non sono competente in materia, e a quanto pare vale lo stesso per il geometra, ti consiglio di affidarti ad un notaio che sicuramente è più competente. Noi recentemente abbiamo acquistato dei terreni e per tutti i dubbi del caso ci siamo fatti guidare dal notaio e non abbiam avuto problemi


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[Argon70]

3 ore fa, Marbury ha scritto:

Buongiorno, sto per acquistare tre terreni vicini tra loro coltivati a Prato per un totale di 4,5 ettari. Il geometra mi ha detto che la notifica va inviata solo all'agricoltore che li lavora e che ha diritto di prelazione. Secondo lui i confinanti non vanno avvisati. Il problema è che vengono lavorati da 4 anni in comodato d'uso gratuito senza contratti. Il geometra dice che per la legge è come se fosse affittuario lo stesso e che gli è già capitato un caso simile dove un agricoltore che lavorava i terreni, senza contratto scritto, ha fatto valere la prelazione. Voi che ne pensate?

L'assenza del contratto, non vuol dire che di si tratta di un comodato d'uso, anzi, direi il contrario.

Il comodato d'uso deve essere definito tramite contratto e depositato all'agenzia delle entrate, mentre di contro esiste la possibilità dell'affitto verbale. A parer mio, sarà dura dimostrare che l'azienda agricola che sta lavorando il fondo non possa godere della prelazione.

[SAN64]

in agricoltura anche un contratto verbale fatto a chiacchiere purche uno dimostri che veramente quel terreno lo conduceva, porta ad un grave rischio il proprietario perche se impugnato è riconducibile ad un contratto a 15 anni con equo canone ( in poche parole 4 soldi di affitto).....quindi secondo me chi lo conduce, contratto o no, dovrebbe aver diritto alla prelazione....poi se il confinante è un coltivatore diretto forse le cose sono un pò diverse con chi ha piu diritti o meno......devi sentire un avvocato per queste cose

[Marbury]

Grazie mille, in realtà questo è il caso favorevole, chi lo conduce non è interessato ed essendo il prezzo stracciato avevo paura del confinante che ha disponibilità economica. 

[martiz]

i consulenti sono come i medici ... se ti fa male un dente non vai dall'ortopedico ... se hai mal di testa non ti rivolgi ad un podologo ... e così via

 

nel caso della prelazione agraria, il miglioro consulente è un avvocato specializzato nella materia ... come per i medici, non cerchi un divorzista, non ti serve a nulla un penalista, ci fai nulla con un esperto di urbanistica ... ti serve un avvocato con esperienza di lavoro sul diritto agrario

ci sono certamente geometri che ne sanno più di certi avvocati, così come i notai, ma ciò deriva da due condizioni ... l'esperienza pregressa e la voglia di darti il miglior sostegno possibile 

in mancanza di queste, non c'è geometra e nemmeno notaio affidabile al quale demandare la scelta

ricordiamoci inoltre che, in caso di compravendita, il notaio è "certificatore di firme" e scrive in atto ciò che la legge gli impone di scrivere ... che questo collimi anche con gli interessi delle parti è tutto da vedere

 

infine vi è un elemento che rende imprescindibile rivolgersi ad un avvocato esperto ...

l'avvocato esperto sa come la pensa il giudice del tribunale di zona ... perché può darsi che a Mantova si decida in un modo e a Novara si decida esattamente al contrario ... e magari 10 anni fa era il contrario solo perché sono cambiati i giudici ... la giurisprudenza è piena di sentenze contraddittorie tra loro

 

e comunque quoto chi dice di non fidarsi del comodato ... approfondisci bene perché le situazioni poco chiare o border line sono quelle in assoluto più pericolose

Modificato 7 Agosto 2022 da martiz

[ogurek]

3 ore fa, Marbury ha scritto:

Grazie mille, in realtà questo è il caso favorevole, chi lo conduce non è interessato ed essendo il prezzo stracciato avevo paura del confinante che ha disponibilità economica. 

Ma allora fai come fa tutto il mondo, prendilo in affitto con contratto scritto per 5 anni, poi dopo che ne sono passati 2 e hai  acquisito il diritto di prelazione,  lo compri senza problemi.

Se con il proprietario dei terreni vi conoscete e vi fidate non vedo problemi

[Domyx]

i consulenti sono come i medici ... se ti fa male un dente non vai dall'ortopedico ... se hai mal di testa non ti rivolgi ad un podologo ... e così via
 
nel caso della prelazione agraria, il miglioro consulente è un avvocato specializzato nella materia ... come per i medici, non cerchi un divorzista, non ti serve a nulla un penalista, ci fai nulla con un esperto di urbanistica ... ti serve un avvocato con esperienza di lavoro sul diritto agrario
ci sono certamente geometri che ne sanno più di certi avvocati, così come i notai, ma ciò deriva da due condizioni ... l'esperienza pregressa e la voglia di darti il miglior sostegno possibile 
in mancanza di queste, non c'è geometra e nemmeno notaio affidabile al quale demandare la scelta
ricordiamoci inoltre che, in caso di compravendita, il notaio è "certificatore di firme" e scrive in atto ciò che la legge gli impone di scrivere ... che questo collimi anche con gli interessi delle parti è tutto da vedere
 
infine vi è un elemento che rende imprescindibile rivolgersi ad un avvocato esperto ...
l'avvocato esperto sa come la pensa il giudice del tribunale di zona ... perché può darsi che a Mantova si decida in un modo e a Novara si decida esattamente al contrario ... e magari 10 anni fa era il contrario solo perché sono cambiati i giudici ... la giurisprudenza è piena di sentenze contraddittorie tra loro
 
e comunque quoto chi dice di non fidarsi del comodato ... approfondisci bene perché le situazioni poco chiare o border line sono quelle in assoluto più pericolose

92 minuti di applausi...
Poi come sempre gran parte di queste pratiche sono in mano ai geometri...che fanno da mediatore, seguono la pratica, risolvono i problemi giustamente in base alla loro esperienza...e regolarmente fanno dei casini enormi.
A me interessa poco, faccio tutt'altro e dall'agrario mi tengo alla larga.
Ma il consiglio è validissimo: parla con un avvocato esperto della materia.
Io a suo tempo l'ho fatto, e l'amico a cui ho chiesto mi ha fatto scoprire particolari che proprio non avevo visto...

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[dino62]

https://www.google.com/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https://consulenzaagricola.it/circolari/fiscale/5298-circ-n-61-2016-il-contratto-di-comodato-esclude-la-prelazione-agraria%23:~:text%3DColtivare%20il%20fondo%20a%20titolo,in%20maniera%20analogica%20o%20estensiva.&ved=2ahUKEwj6qcGK-rf5AhWHXfEDHfDABLsQFnoECAYQBQ&usg=AOvVaw1fycUqKp1y8GYu09c-u3LA

 

 

 

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Modificato 8 Agosto 2022 da dino62