diritto di prelazione, i diritti del confinante

[alfieri]

Tony quel preliminare serve cone carta igienica perche' come ho gia spiegato viene redatto prima dei due anni quindi dolo. Inoltre passaggio di denaro non consono al rateo ecc.ecc.

[valtra]

comunque se fai il contratto d'affitto regolare e dopo due anni acquisti il terreno ,quindi in teoria sei a posto,in pratica azioni del genere sono già state impugnate e ci sono sentenze a favore del confinante

figuriamoci a fare questi contratti falsi con caparre

[fatmike]

Allora io ho letto abbastanza i link che mi ha fatto conoscere Junker, assieme ad altro materiale facilmente reperibile, penso di esser giunto a una conclusione.

 

Intanto di fare il rent to buy (che non è un falso contratto con caparra) sui terreni agricoli se ne parla poco o nulla, questo perchè, è l'unica tipologia di immobile ad essere assoggettato al diritto di prelazione (a quanto mi risulta).

 

In seconda battuta, fare questa tipologia di contratto, non prevede assolutamente l'emettere subito rogito e conseguente passaggio di denaro dinanzi al notaio, pena come dice alfieri essere accusati di dolo in caso di vicino agguerrito (99% dei casi), bensi di attendere almeno 2 anni dal momento della stipula del contratto -motivo per cui il venditore se per qualsivoglia motivo necessità di tutta la liquidità subito, si attacca al tram-

 

Oltretutto sarebbe anche una grave mancanza del notaio che non dovrebbe chiedere in fase di rogito, se sono stati informati i confinanti aventi diritto della vendita (e la possibilità che accada questo è prossima allo 0 assoluto)

 

Aggiungo io, che se il confinante ha gli occhi aperti, venire scoperti ad ''aggirare'' il diritto di prelazione è un attimo, sia perchè il contratto è registrato all'Agenzia delle Entrate, sia perchè il passaggio di denaro non congruo al canone di affitto è facilmente verificabile (cosi come scritto da alfieri e da valtra).

 

Correggetemi se sbaglio, che la discussione si sta facendo costruttiva.

[fatmike]

Caro Alfieri, mi sa che il nostro confrontarci verte esclusivamente sull'interpretazione che diamo a quel non.

Completamente d'accordo ed acclarato che ogni passaggio di legge deve essere conforme; su questo non ci piove.

Io ho interpretato il quesito come domanda se vi è negozio giuridico corrispondente alle normative ove la quota affitto praticamente, salvo poi diversa decisione del locatore, si può configurare/conformare quale dilazionato pagamento per giungere all'acquisizione finale.

Su ogni altra diversa interpretazione hai pienamente ragione.

 

Quel NON intendeva proprio, di non destinare la quota al pagamento di 50%affitto e 50%conto deposito sull'acquisto, come previsto dal contratto tipico di questa disciplina, ma di destinarlo totalmente alla quota di acquisto terreno, o addirittura di effettuare il pagamento totale dell'immobile in fase di stipula del contratto rent to buy (pratica totalmente dolosa e pertanto assolutamente non conforme alla legge)

 

 

Allora io ho letto abbastanza i link che mi ha fatto conoscere Junker, assieme ad altro materiale facilmente reperibile, penso di esser giunto a una conclusione.

 

Intanto di fare il rent to buy (che non è un falso contratto con caparra) sui terreni agricoli se ne parla poco o nulla, questo perchè, è l'unica tipologia di immobile ad essere assoggettato al diritto di prelazione (a quanto mi risulta).

 

In seconda battuta, fare questa tipologia di contratto, non prevede assolutamente l'emettere subito rogito e conseguente passaggio di denaro dinanzi al notaio, pena come dice alfieri essere accusati di dolo in caso di vicino agguerrito (99% dei casi), bensi di attendere almeno 2 anni dal momento della stipula del contratto -motivo per cui il venditore se per qualsivoglia motivo necessità di tutta la liquidità subito, si attacca al tram-

 

Oltretutto sarebbe anche una grave mancanza del notaio che non dovrebbe chiedere in fase di rogito, se sono stati informati i confinanti aventi diritto della vendita (e la possibilità che accada questo è prossima allo 0 assoluto)

 

Aggiungo io, che se il confinante ha gli occhi aperti, venire scoperti ad ''aggirare'' il diritto di prelazione è un attimo, sia perchè il contratto è registrato all'Agenzia delle Entrate, sia perchè il passaggio di denaro non congruo al canone di affitto è facilmente verificabile (cosi come scritto da alfieri e da valtra).

 

Correggetemi se sbaglio, che la discussione si sta facendo costruttiva.

[alfieri]

Ottima considerazione

[Junker]

http://web.tiscali.it/bendistu-wolit/contents/1.html

 

Di tutto e di più, in questo articolo si tratta di vertenza per vendita beni dello Stato soggetti a prelazione agricola.

 

Anche se so che mi attirerò le ire di tanti, comunque esterno il mio personalissimo, privato parere: sta faccenda della prelazione quando scaturente solo dal mero confinamento è per me anticostituzionale.

Se nel 1948

Art. 42.

La proprietà è pubblica o privata. I beni economici appartengono allo Stato, ad enti o a privati.

La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.

La proprietà privata può essere, nei casi preveduti dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi d'interesse generale.

La legge stabilisce le norme ed i limiti della successione legittima e testamentaria e i diritti dello Stato sulle eredità.

 

poi quello che fu decretato nel 1965 e 1971, 17 e 23 anni post l'articolo specifico della Carta Suprema, a me personalmente non garba.

Nessuna querelle, non sono davvero un giurista, ma semplicissimo mio pensare.

Troppo limitativa.

Nulla da obbiettare sui millenari ed ancora aventi forza Ius , spicilegio, legnatico, pascendi etc.etc. in quanto limitazioni pur sempre ricadenti sulla proprietà ma consolidati nei secoli.

Ma se sto gravame costituito poi così deve rimanere...si modifichi e si decreti che sia prassi che si va ad esaurire in lasso di tempo non superiore ai 10/15gg.

Modificato 9 Marzo 2015 da Junker

[purin]

 

Aggiungo io, che se il confinante ha gli occhi aperti, venire scoperti ad ''aggirare'' il diritto di prelazione è un attimo, sia perchè il contratto è registrato all'Agenzia delle Entrate, sia perchè il passaggio di denaro non congruo al canone di affitto è facilmente verificabile (cosi come scritto da alfieri e da valtra).

 

Dal mio punto di vista le possibilità sono due:

- i confinanti non sono interessati al fondo, quindi non avranno problemi a rinunciare al loro diritto di prelazione;

- almeno uno dei confinanti è interessato al fondo;

- l'affittuario attuale è interessato a comprare (non mi sembra il tuo caso però).

 

Se almeno uno dei confinanti vuole il terreno, l'unico modo per superare il suo diritto di prelazione è fare un regolare contratto di affitto di due anni, e fra due anni comprare il terreno.

 

Se fosse l'affittuario attuale a voler comprare il terreno, nel caso tu voglia prendere in affitto il terreno l'affittuario attuale ha un diritto di prelazione pure sul contratto di affitto (3 maggio 1982 n. 203), quindi se vuole incaponirsi l'unica possibilità è non rinnovare il contratto di affitto ed eventualmente stipularne uno nuovo in futuro (non ricordo dopo quando, a memoria potrei sbagliarmi). Ci vuole un sacco di tempo..

 

Da quello che mi sembra di aver capito invece il proprietario sembra aver fretta di vendere, quindi non riesci a fare un contratto di affitto di due anni alla luce del sole, a meno di non riuscire in qualche maniera a convincerlo ad aspettare.. Magari certi metodi sottobanco ci sono, ma personalmente non li conosco e non approvo, sia per questioni di principio, sia per il fatto che le varie leggi sulla prelazione sono state fatte per cercare di dare una certa continuità alla conduzione dei fondi e per limitare l'eccessivo frazionamento..

 

 

Ultima opzione, pagare il fondo ben oltre il suo valore reale, per cautelarsi contro chi volesse esercitare la prelazione, ma ad oggi la vedo molto dura, a meno di appezzamenti molto piccoli e con un valore strategico dove qualche "sparata" ce la si può permettere..

 

 

Ma con i confinanti ci hai parlato?

[fatmike]

Purin io personalmente non ho parlato con nessuno, la questione era esemplificativa per venire a sapere cosa si potesse fare o meno. Comunque in ogni caso sarebbe chi vende a dover parlare con i confinanti, non certo chi compra.

 

Junker, per quanto riguarda l'anticostituzionalità della legge, io fino ad oggi non mi ero mai posto il problema, ma mi trovi completamente d'accordo. Un privato deve anche poter decidere A CHI cedere il bene acquistato con IL PROPRIO sudore, e il prezzo, è solo uno dei fattori che deve determinare la scelta.

Ma tant'è, inutile incaponirsi in questo.

[purin]

Comunque in ogni caso sarebbe chi vende a dover parlare con i confinanti, non certo chi compra.

 

Hai ragione, ma essere informati è sempre bene, poi tra persone serie spesso si trova un accordo..

[tripleboss]

qualcuno usa questa soluzione per bypassare un confinante avente diritto.

Si procede la frazionamento del fondo, si acquista la parte non confinante con l'avente diritto ad un determinato prezzo, per la parte confinante o si stipula un contratto d'affitto e si rogita dopo 2 anni, oppure si alza il prezzo rispetto alla parte non confinante.

Poi se il confinante è agguerrito con la soluzione aquisto una parte affitto l'altra, te la dovresti cavare, con la soluzione acquisto le due parti a prezzi diversi la vedo piu dura...

[alfieri]

Il problema e' se chi vende vuole realizzare subito. Li o ti fidi o non ti fidi.punto.

[Ducati TB]

in sostanza sono sempre gli agricoli che si inchiappettano uno con l'altro .

[Junker]

in sostanza sono sempre gli agricoli che si inchiappettano uno con l'altro .

 

Però i giovani sono tutelati!!

Leggendo l'articolo sopra postato e se ho bene interpretato, in caso di molteplici confinati aventi diritto mentre ante era il proprietario del fondo contiguo più esteso ad essere l'assegnatario ora è il confinante under 40.

Notevole, ora sicuramente sarà quindi il meno anziano se plurimi pure i confinanti giovani, credo, ma se confinano due gemelli, mentre il proprietario che magari ha necessità di vendere allegramente si avvia alla bancarotta, loro tiran la monetina o che altro?

 

Tratto dalla già postata pagina:

http://web.tiscali.it/bendistu-wolit/contents/1.html

 

......E’ fuori di dubbio che a questo punto, il proprietario di un fondo, che si trovi nella sciagurata condizione di avere più proprietari confinanti coltivatori diretti, e dovendo offrire a tutti la prelazione, rischia di dover subire un giudizio, della durata di anni, senza percepire alcuna somma incrementativa, né interessi, né altro, in attesa che il Giudice determini quali tra i confinanti che hanno esercitato la prelazione, rispecchi il voluto normativo..........

 

Il passo " sciagurata condizione " per me calza a pennello!

[Deynor]

Scusate se faccio una domanda stupida: nel caso di un'azienda che parte da zero senza terra ma con capitali, come cavolo fa ad acquistare terreni? È costretta ad affittare e magari poi se possibile a comprare?

[purin]

Scusate se faccio una domanda stupida: nel caso di un'azienda che parte da zero senza terra ma con capitali, come cavolo fa ad acquistare terreni? È costretta ad affittare e magari poi se possibile a comprare?

 

No, il diritto di prelazione sancisce solamente che a parità di condizioni, l'affittuario e poi i confinanti hanno precedenza per l'acquisto, mica che non si può comprare..

[Deynor]

No, il diritto di prelazione sancisce solamente che a parità di condizioni, l'affittuario e poi i confinanti hanno precedenza per l'acquisto, mica che non si può comprare..

quindi basterebbe offrire di più?

[dino62]

Scusate se faccio una domanda stupida: nel caso di un'azienda che parte da zero senza terra ma con capitali, come cavolo fa ad acquistare terreni? È costretta ad affittare e magari poi se possibile a comprare?

 

 

Noi abbiamo acquistato qualche mese fa del terreno,senza essere confinanti,un unico confinante coltivatore a titolo princ.,mandato preliminare lui era interessato ad una piccola parte 1ha,in questo caso non puo' avere la prelazione o tutto o niente.

Qualche anno fa ho acquistato del terreno attaccato al mio,un altro confinante era interessato allora cosa ho fatto,per prima cosa dal venditore contratto di affitto ad un mio amico colt.dir. (15 anni)dopo sei mesi rogito notarile dove era scritto che il terreno era affittato con regolare contratto,il confinante

ha provato con avvocato ma non è sevito a nulla,ci sono sentenze che dicono che se c'è un contratto di affitto sopra anche se inferiore a 2 anni il confinante non ha alcun diritto,importante che l'affittuario conduca il terreno,passato un anno dal rogito chiuso il contratto.

[alfieri]

Non ho capito molto chiedo scusa dino. Contratto d affitto di 15 anni e dopo un anno ha rinunciato? Ma se non compra lui cioe' l affittuario la prelazione resta sempre del confinante. Tu eri sempre la terzavpersona

[valtra]

Non ho capito molto chiedo scusa dino. Contratto d affitto di 15 anni e dopo un anno ha rinunciato? Ma se non compra lui cioe' l affittuario la prelazione resta sempre del confinante. Tu eri sempre la terzavpersona

Il diritto di prelazione e unico in quel caso spetta all affittuario

[dino62]

Non ho capito molto chiedo scusa dino. Contratto d affitto di 15 anni e dopo un anno ha rinunciato? Ma se non compra lui cioe' l affittuario la prelazione resta sempre del confinante. Tu eri sempre la terzavpersona

 

L'affittuario ha diritto dopo 2 anni non prima,se rinuncia,il confinante non ha piu' diritto,questa è giurisprudenza non lo dico io,per i 15 anni di affitto

questo era un amico,il contratto era stato fatto apposta per il confinante.

 

http://www.guidelegali.it/approfondimenti-in-agrario-il-diritto-di-prelazione/il-diritto-di-prelazione-del-confinante-1591.aspx

[Deynor]

Ma per pura curiosità se uno acquista direttamente un'azienda agricola avviata con relativi terreni, bypassa la fase di richiesta ad ogni confinante?

[alfieri]

No A meno che non compri con ismea.

scusa dino leggo ora la tua risposta. Non so. Non ho capito perche' possa comprare la terza persona. Ma e' di sicuro un mio limite

[alexboin]

La legge dice che l'affittuario matura il diritto di prelazione dopo due anni. La stessa legge dice che il confinante perde il diritto di prelazione se nel terreno c'è un affittuario (senza specificare da quanto tempo). Pertanto il confinante perde il diritto di prelazione, l'affittuario lo prende dopo due anni.

Modificato 12 Aprile 2015 da alexboin

[dino62]

Ma per pura curiosità se uno acquista direttamente un'azienda agricola avviata con relativi terreni, bypassa la fase di richiesta ad ogni confinante?

 

Se acquisti le quote societarie non c'è diritto di prelazione,se invece non è societa' agricola c'è il diritto di prelazione.

[micee]

Se una persona fisica prop conferisce in società con terze persone non c'è prelazione.

occhio che acquistare con affitto, se non lo si risolve in tempi celeri fa decadere le agevolazioni fiscali del cd..